Z wyceną nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych, czyli powszechnie mówiąc „dla urzędu skarbowego”, mamy do czynienia w różnych sytuacjach. Wynikają one z takich zdarzeń, jak na przykład śmierć (i w efekcie spadek oraz podatek od spadku oraz dział spadku), darowizna (podatek od darowizny), sprzedaż (podatek od czynności cywilno-prawnych) i inne. Są także regulowane różnorodnymi przepisami.

Większość osób styka się z tematem wyceny nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych w sytuacji kwestionowania przez właściwy urząd skarbowy, określonej przez podatnika wartości nieruchomości, będącej przedmiotem dokonanej czynności. Podatnik określa cenę sprzedaży w akcie notarialnym sprzedaży lub wartość przedmiotu darowizny, albo też składa deklarację dla potrzeb podatku od spadku, w której wpisuje jaka jest wartość nieruchomości w jego ocenie. Może to być całkowicie samodzielne określenie wartości albo – przy sprzedaży – wypadkowa cech nieruchomości. Przy samodzielnym określaniu wartości nieruchomości typowych (lokali mieszkalnych w miastach, domów o przeciętnych parametrach, działek budowlanych itp.) można posiłkować się ofertami sprzedaży. Na tym etapie można, lecz oczywiście nie trzeba, zamówić operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak w przypadku nieruchomości nietypowych warto to zrobić, po pierwsze dla własnej wiedzy, ile warta jest nabywana nieruchomość, po drugie – aby nieświadomie nie zawyżyć wartości, nakładając na siebie zbyt wysokich obciążeń podatkowych.

Podatek obliczany jest od „wartości rynkowej”, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia (definicja stosowana w przepisach podatkowych od lat 60-tych). Po wpłynięciu do urzędu skarbowego aktu notarialnego sprzedaży/darowizny lub deklaracji dla podatku od spadku, podana przez podatnika wartość jest poddawana ocenie i np. konfrontowana z wykazem cen nieruchomości w danej miejscowości, prowadzonym przez urząd skarbowy. W przypadku gdy odbiega od cen przeciętnych, podatnik wzywany jest do podwyższenia lub obniżenia wartości; jednocześnie urząd podaje wartość według swojej wstępnej oceny. Podatnik może się z tą oceną zgodzić i podwyższyć/obniżyć wartość nieruchomości. Jeśli się nie zgadza – może przedstawić wycenę nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego lub podjąć ryzyko sporządzenia wyceny przez biegłego powołanego przez urząd skarbowy. Rozbieżność większa niż 33% pomiędzy wartością podaną przez podatnika a wartością wynikającą z opinii biegłego, oznacza poniesienie kosztów opinii przez podatnika.

Najczęściej występuje w praktyce sytuacja, gdy urząd skarbowy kwestionuje wartość jako według siebie zaniżoną ponieważ przedmiotem czynności jest nieruchomość o cechach znacznie gorszych niż przeciętne: cechach fizycznych tj. na przykład: położenie w niezbyt atrakcyjnej okolicy, uciążliwe sąsiedztwo, zły stan techniczny itp. lub cechach prawnych (obciążenia). W związku z faktem, iż dla wysokości podatku kluczowa jest wartość według stanu nieruchomości w momencie dokonania czynności, to warto – gdy nie mamy operatu szacunkowego – wykonać własną dokumentację fotograficzną nieruchomości, ze szczegółowym ujęciem jej cech wykraczających poza przeciętne. Można również dokumentować, nawet w formie notatek, wszelkie prace poprawiające stan nieruchomości i poniesione koszty. Będzie to pomocne także rzeczoznawcy, gdyby trzeba było w przyszłości sporządzić wycenę nieruchomości a jej stan będzie już zupełnie inny.
Natomiast możliwości negocjacyjne stron oraz sytuacja, w której jedna ze stron jest zmuszona okolicznościami życiowymi do zawarcia transakcji, na wartość rynkową nie ma wpływu, ponieważ mamy wtedy do czynienia z tzw. ceną amatorską lub okazyjną.

Na etapie zakupu, darowizny czy działu spadku, nie ma możliwości zasięgnięcia informacji w urzędzie skarbowym, odnośnie jego oceny wartości. Urzędy skarbowe posiadają co prawda wykazy cen nieruchomości, prowadzone dla potrzeb postępowania skarbowego i wykorzystywane w jego kolejnych etapach; tym niemniej nie są one udostępniane. Urzędy zasadniczo nie wydają także w takich sprawach indywidualnych interpretacji.

Agata Ciesielska
Arenda Wycena Nieruchomości

5 Responses to Wycena nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych

  1. Javier says:

    Moim zdaniem wyceny powinien dokonywać każdy indywidualnie- tyle ile uważa, że nieruchomość jest warta tyle płaci podatku. Ktoś stwierdzi, że jest warta 1000zł to od takiej kwoty płaci podatek ale równocześnie za 1000 zł + 20% można taką nieruchomość od niego wykupić.

  2. Chryzantema says:

    Javier: a kto wg Ciebie powinien ustalać ten procent? + oczywistą sprawą jest, że każdy zawyża wartość “swojego”. Wycena osoby postronnej – rzeczoznawcy, który uargumentuje przypisaną wartość jest konieczna!

  3. Javier says:

    No właśnie nie jest konieczna! Nie zawyżano by wartości sztucznie- przecież to od tej zawyżonej wartości płaciłby ktoś podatek! Jeśli ktoś chce i uznaje, że nieruchomość jest warta więcej niż wartość “rynkowa” to dlaczego nie? Przecież ma prawa liczyć do wyceny wartości np “sentymentalną”. Kluczowe, że taka wycena byłaby jawna i jeśli ktoś wartość by zaniżył (co byłoby częstsze- żeby płacić mniejszy podatek) to mógłby łatwo nieruchomość stracić bo inwestor oferując tę cenę + np ustalone 10% miałby gwarancję, że taka oferta musi być zaakceptowana.

  4. Chryzantema says:

    Javier: to co napisałeś, to kolejny argument, że wycena rzeczoznawcy jest potrzebna. Ja wyceniam moje mieszkanie 57m2 na 800 tyś zł. Taki mam sentyment! ;)

  5. Javier says:

    Ależ oczywiście- to jest Twoje prawo. Wyceniłaś sobie je na tyle- zapłacisz od tego podatek. Może i według ceny rynkowej jest ono warte 350 tysięcy- co z tego? Ważne, że jeśli ktoś będzie to mieszkanie chciał kupić (np bo tamtędy ma przebiegać autostrada) to dokładnie wiadomo ile trzeba zapłacić. Jasne zasady.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>